Résumé
Un investissement locatif ouvre droit à des avantages fiscaux, particulièrement en LMNP. Il faut cependant s’y prendre à tête reposée.
Quels avantages attendre d’un investissement locatif et quelles précautions prendre ?
Investir dans l’immobilier est une démarche qui mérite une longue réflexion, surtout s’il s’agit d’un investissement locatif. En effet, si l’achat de certains biens permettent de défiscaliser, d’autres génèrent par contre un impôt supplémentaire. La définition d’une bonne stratégie d’investissement est donc essentielle. Les objectifs d’un investissement locatif sont multiples, notamment se constituer un patrimoine sur le long terme ou percevoir des revenus complémentaires pour améliorer son niveau de vie. On peut également opter pour un tel investissement dans le but d’attribuer le bien à ses proches plus tard ou l’habiter pendant ses années de retraite.
Il est très important de bien choisir la localisation et la qualité du bien si on veut réussir un investissement locatif. Et pour cause, il y va de la rentabilité, car un logement mal situé n’a pas la côte auprès des locataires. Le choix du locataire est aussi primordial afin d’éviter tout litige ultérieur comme le non-paiement ou les retards de loyers. Il ne faut pas hésiter à demander des pièces justificatives prouvant la solvabilité du locataire : fiches de paie, contrat de travail, avis d’imposition…
Les bonnes raisons de choisir le statut de LMNP
Le premier bénéfice du statut de loueur en meublé non professionnel, c’est la simplicité des démarches. En effet, l’investisseur n’a pas l’obligation de créer une société et peut exercer l’activité en son nom propre, par exemple pour compléter les revenus qu’il tire d’une activité salariée. Pour s’enregistrer sous le statut de LMNP, il suffit de remplir un formulaire de déclaration de début d’activité. Le logement doit cependant être loué meublé.
Le statut de LMNP est également avantageux en raison de sa souplesse. En effet, le propriétaire qui souhaite reprendre son bien pour le revendre ou pour son usage personnel peut le faire à tout moment car il n’est pas obligé de maintenir son activité sur une période définie. Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro bic qui permet un simple abattement de 50% contre seulement 30% pour une location vide, et le régime réel qui permet de déduire toutes les dépenses liées à l’activité, contre une partie seulement pour une location nue.
Il est aussi possible de reporter la totalité du déficit sur les futures recettes de la location meublée pendant au moins dix ans en cas de déclaration au régime réel. Le propriétaire bénéficie alors d’une exonération de l’impôt sur le revenu sur son activité locative pendant une quinzaine d’années. Il peut aussi profiter de l’amortissement immobilier pour faire baisser ses impôts. Et en cas de revente, l’amortissement n’est pas réintégré dans le calcul de la plus-value.